La Legge 210/2004 prevede l’obbligo per il venditore/costruttore di un immobile di rilasciare una garanzia fidejussoria in favore del compratore.
La garanzia in questione è la cosiddetta Fideiussione a tutela dei diritti patrimoniali dell’acquirente, conosciuta anche come Cauzione legge 210, Fideiussione legge 210 o Fideiussione a garanzia degli acconti.
Tale polizza tutela l’acquirente (beneficiario) dell’immobile da costruire nel caso in cui l’attività del costruttore (contraente) fallisca o non riesca a ultimare l’edificio.
Cosa succede in queste eventualità?
L’acquirente rischierebbe di perdere quanto versato a titolo di anticipo (peraltro vedendo svanire la possibilità del trasferimento della proprietà dell’immobile). Tuttavia, per mezzo del contratto fideiussorio, in queste situazioni interverrà il garante, che sarà tenuto a restituire le somme riscosse dallo stesso venditore/costruttore.
Quali somme si intendono?
Tutti i versamenti previsti nel contratto preliminare e nella proposta unilaterale di acquisto che l’acquirente (promissario) dovrebbe corrispondere all’impresa di costruzioni fino al trasferimento di proprietà dell’edificio.
Sono quindi esclusi i versamenti oggetto di mutuo e altre tipologie di pagamento al costruttore.
Il contratto preliminare di compravendita dell’immobile deve essere compilato per atto pubblico e per scrittura privata autenticata.
Il notaio incaricato dovrà verificare che il costruttore abbia rispettato la legge n.210 del 2004 rilasciando in favore dell’acquirente:
Questi sono i due obblighi che l’impresa edile a cui sono commissionati i lavori deve rispettare.
Il rischio, nel caso in cui non vengano rispettate le norme di legge, è l’annullamento del contratto.
Dunque, la legge 210 del 2004, tra le altre cose, obbliga le imprese di costruzioni a rilasciare all’acquirente una fidejussione a garanzia degli acconti che ha versato o che verserà in relazione a un contratto di compravendita.
Cosa avviene nel caso in cui l’impresa edile non stipuli questa fideiussione?
Il contratto di compravendita stipulato tra acquirente e costruttore potrebbe essere annullato.
Il contratto di compravendita sarà da considerarsi nullo anche in un altro caso.
Quando?
Quando il contratto fideiussorio viene rilasciato dopo la firma dell’atto di vendita.
Infatti, la fideiussione deve essere stipulata necessariamente prima o contestualmente alla sottoscrizione dell’atto di vendita dell’unità immobiliare.
I documenti necessari per ottenere una fideiussione a garanzia degli acconti riguardano:
Per la stesura della polizza fidejussoria sono necessari:
L’importo della garanzia è determinato in base al totale delle somme pattuite fra venditore e acquirente a titolo di anticipo.
Il premio della garanzia è rapportato a una tassazione che tiene conto dell’affidabilità dell’impresa richiedente, della esperienza maturata da questa nel settore edile, della sua capacità finanziaria, nonché della durata e dell’importo della garanzia.
La garanzia sarà efficace fino alla liberazione sancita dal trasferimento della proprietà dell’immobile con sottoscrizione dell’atto notarile di acquisto (o di assegnazione, nel caso in cui il cedente sia una cooperativa).
Quindi, avvenuta la “chiusura cantiere” e “a scopo cessato”, l’atto notarile in questione estinguerà la fideiussione.
Cosa si intende?
A quel punto la fideiussione sarà automaticamente svincolata e perderà efficacia e validità.
Alla compagnia assicurativa, o comunque al garante, andranno consegnati l’originale della polizza fidejussoria e la copia dell’atto di trasferimento (o di assegnazione) della proprietà.
Si può avere la liberazione anticipata dalla Cauzione legge 210?
Solo in un caso. Solo se viene consegnato l’originale della scheda tecnica e se vi è una comunicazione scritta della Stazione Appaltante al garante, in caso di un contratto d’appalto.
