La garanzia decennale del costruttore è una tutela, richiesta dalla normativa italiana, a copertura dei vizi del suolo e dai difetti della costruzione per edifici e altri beni immobili soggetti a lunga durata.
Secondo l’art. 1669 del Codice civile la garanzia del costruttore dura ben 10 anni, in quanto tutela il consumatore finale in modo oggettivo, da difetti di costruzione o di rovina (in tutto o in parte) dei materiali e da evidente pericolo di rovina o gravi difetti.
L’azienda appaltatrice dei lavori risulta responsabile nei confronti del committente e ha fin da subito la necessità di stipulare la polizza decennale postuma.
È bene ricordare che la garanzia decennale sugli immobili è valida non solo per colui che ha acquistato il nuovo stabile, ma anche alle successive persone a cui è stato venduto, a patto che non siano trascorsi più di dieci anni dall’ultimazione dei lavori.
La norma si applica alle costruzioni ex-novo così come ai lavori di ristrutturazione e, più in generale, agli interventi eseguiti su immobili preesistenti.
L’art. 1696 del Codice civile prescrive che il committente sia garantito nei confronti dei lavori svolti dall’appaltatore sia nei termini dell’opera realizzata che in caso di vizio del suolo.
Quest’ultimo vizio, però, nel caso sia evidente ancora prima di iniziare i lavori e il committente richieda ugualmente di procedere, costituisce clausola di esclusione della responsabilità del costruttore, in quando insorto e rilevato precedentemente.
In termini di difetti, il costruttore è responsabile per 10 anni dall’ultimazione dei lavori, nei confronti di tutti i difetti gravi ovvero quelli che compromettono la stabilità della costruzione.
Sui difetti costruttivi, la Sentenza della Corte di Cassazione n. 14650 dell’11 giugno 2013 ha inoltre specificato come possano riguardare sia le parti essenziali dell’immobile sia alcuni elementi accessori o secondari, che ne consentano l’impiego duraturo per cui è realizzato, come per esempio il riscaldamento o la stessa canna fumaria e che, in presenza di vizi, siano dunque compromessi.
La Sentenza della Corte di Cassazione n. 7756 del 27/03/2017 ha elencato con precisione i difetti di costruzione oggetto di garanzia decennale:
Il costruttore non è invece ritenuto responsabile nei confronti dei difetti estetici, per i quali il legislatore applica una disciplina meno rigorosa, che obbliga il committente a contestare e denunciare vizi e difetti entro 60 giorni, ai sensi dell’art. 1667 del Codice Civile.
L’art. 1696 del Codice Civile è una garanzia obbligatoria per i lavori edili, eseguita anche nel settore privato, che tutela il consumatore finale contro vizi e difetti dell’opera, disciplinando come nella cessione è a titolo oneroso, il cedente è tenuto a garantire nel tempo (nel limite di dieci anni), la buona qualità del bene immobile e dei suoi elementi.
La Decennale Postuma, ossia l’assicurazione stipulata dal costruttore che lo tutela per i 10 anni successivi al termine dei lavori, copre e quindi tutela il consumatore finale, unicamente dai vizi più importanti dell’edificio e del suolo.
Al momento della scoperta del danno, è necessario però che il committente si adoperi per far effettuare la perizia ad un tecnico abilitato, in modo da accertare il danno e poter procedere alla denuncia.
L’art. 103 del Codice dei Contratti dispone, per il settore pubblico, che per l’affidamento dei lavori, la ditta di costruzione debba costituire obbligatoriamente una garanzia, definita garanzia definitiva.
Secondo l’art. 93 del Codice dei Contratti, la garanzia definitiva può essere costituita sotto forma di cauzione o fideiussione.
La garanzia definitiva è prevista al fine di tutelare e salvaguardare l’interesse pubblico, nei confronti di danni derivanti dall’eventuale inadempimento.
La mancata costituzione della garanzia definitiva comporta la decadenza dell’affidamento, in base a quanto previsto sempre dall’art. 103 del Codice dei Contratti.
Come accennato precedentemente, la garanzia decennale del costruttore copre tutti i difetti che possono minare alla stabilità dell’immobile o i vizi del suolo.
La giurisprudenza, attraverso la Sentenza della Corte di Cassazione n. 14650 dell’11 giugno 2013, ha definito nel dettaglio i difetti di costruzione, includendo anche quelli attinenti ad alcuni elementi accessori.
Rientrano quindi a pieno titolo nella garanzia decennale del costruttore, i difetti attinenti:
In relazione all’ultimo punto, la Sentenza della Corte di Cassazione n. 10048/2018 ha indicato come le «fessurazioni o microfessurazioni (tra le quali le cavillature) di intonaci (o anche di altri tipi di rivestimento)» sono coperte da garanzia decennale del costruttore, secondo i giudici supremi, «quand’anche le fessurazioni impattino anche solo dal punto di vista estetico».
I vizi e i difetti di costruzione devono essere denunciati entro un anno dalla scoperta, chiamando un perito che ne possa accertare l’esistenza e l’entità.
Ai sensi dell’art. 2964 del Codice Civile, qualora il committente non denunci il danno entro il termine stabilito, la garanzia decennale del costruttore decade.
L’art. 1669 del Codice Civile dispone la prescrizione di tale diritto entro 1 anno.
Il danneggiato deve quindi presentare denuncia da quando quest’ultimo ha “un grado di conoscenza seria della gravità dei difetti, della loro incidenza sulla possibilità di godimento dell’edificio e della derivazione dei difetti dall’attività di esecuzione imperfetta dell’appaltatore”.
È bene ricordare come il termine dei dieci anni decorre dal giorno di completamento della costruzione, quindi dell’ultimazione dei lavori (e non dal collaudo, dalla consegna o dalla vendita!).
Il legislatore ha poi disposto il termine di un anno dalla denuncia, per esercitare l’azione di richiesta di risarcimento.
Per denunciare il vizio o difetto scoperto è quindi consigliabile inviare innanzitutto una raccomandata a/r all’appaltatore (o una pec, avendo comunque valore legale) con la quale è fondamentale indicare la natura del difetto e l’intimazione a procedere alla sua rimozione, entro brevissimo tempo, pena l’avvio di azione legale.
Ai sensi dell’art. 4 del Decreto Legislativo 122/2005 il costruttore è obbligato a stipulare e consegnare, all’atto del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa indennitaria decennale, definita Polizza decennale postuma.
La Decennale Postuma tutela così l’acquirente o l’assegnatario dell’immobile contro i difetti e vizi della costruzione, che potranno presentarsi nel corso dei 10 anni successivi, comprendendo anche eventuali danni provocati a terzi.
L’assicurazione postuma decennale vede come contraente l’impresa costruttrice, ovvero la parte obbligata a garantire l’integrità del bene e come beneficiario l’acquirente che deve essere un soggetto privato, anche in caso di immobili a destinazione aziendale.
Importante ricordare che la polizza decennale postuma è prevista nei casi in cui l’immobile non è ancora stato costruito o ultimato.
Ai sensi dell’art. 103 del Codice dei Contratti, anche nel caso di opere pubbliche, l’appaltatore è tenuto a depositare, alla stazione appaltante, almeno dieci giorni prima della consegna dei lavori, una polizza decennale postuma che copra i danni subiti dalle stazioni appaltanti.
Nel caso di appalti pubblici la polizza assicurativa deve coprire, oltre al costo di sistemazione di danni e vizi, anche contro la responsabilità civile per danni causati a terzi nel corso dell’esecuzione dell’opera (Polizza Contractor’s All Risks: la polizza C.A.R).
Se desideri stipulare una Polizza decennale postuma, una volta scelto l’ente assicurativo a cui appoggiarti, avrai bisogno di presentare alcuni documenti:
L’attivazione della Polizza decennale postuma, però, è subordinata alla presentazione di altri due documenti, che attestano l’effettiva esecuzione dei lavori e l’abitabilità dello stesso immobile:
Se il valore assicurato eccede i 2 milioni, sarà necessario anche un Controllo tecnico, eseguito da Accredia (l’Ente Unico nazionale di accreditamento, che ai sensi del Regolamento Europeo n. 765/2008 attesta, ispeziona e verifica le certificazioni).
Per quanto riguarda il costo di una Polizza decennale postuma, molto dipende anche dall’ente assicurativo scelto.
Tendenzialmente, però, possiamo affermare come sia intorno allo 0,35-0,40% del costo complessivo.
